قرارداد اجاره یکی از انواع قراردادی است که امروزه نقش پر رنگی در جامعه دارد. گاهی اوقات پیش می‌آید که به علت بروز دلایلی مستاجر و یا موجر قبل از موعد بخواهند قرارداد را فسخ نمایند. اساسا اجاره کردن به معنای این است که شخصی منافع یک ملک خاصی را از فرد دیگر بخرد و در مقابل برای این تملک و بهره برداری مبلغی را به عنوان اجاره‌بها به آن فرد بپردازد. در ادامه به بررسی چگونگی فسخ قرارداد اجاره و شرایط آن و همچنین بررسی مواد قانونی مربوط به آن می‌پردازیم. 

اجاره

در مقاله‌ای جداگانه به توضیح آن پرداخته‌ایم. اما به طور مختصر خریدن منفعت یک ملک از صاحب آن را اجاره گویند.

فسخ قرارداد اجاره

قرارداد اجاره یکی از عقود لازم بوده که موجر یا مستاجر قبل از انقضای مدت اجاره نمی‌تواند تقاضای فسخ آن را نماید. البته این قاعده زمانی مطرح می‌گردد که در قانون استثنا پیش بینی نشده است.

بنابراین در مواردی که قانون اجازه فسخ قرارداد را داده است، موجر یا مستاجر می‌تواند برای فسخ و تخلیه عین مستاجره تقاضای خود را ارائه نماید.

البته تا زمان اتمام موعد قرارداد نمی‌توان مستاجر را مجبور به تخلیه کرد مگر در مواردی که در قانون ذکر شده باشد یا این که در ضمن عقد اجاره در خصوص تخلیه زودتر از موعد توافق کرده باشند.

 فسخ قرارداد قبل از پایان موعد

خیار عیب | فسخ اجاره

طبق ماده 478 قانون مدنی، هرگاه روشن گردد عین مستاجره در زمان اجاره معیوب بوده است مستاجر مخیر است اجاره را فسخ نماید یا همانگونه که ملک را تحویل گرفته، اجاره را با تمام اجاره‌بها قبول کند. ولی اگر موجر عیب را مرتفع سازد به نحوی که به مستاجر زیانی وارد نگردد مستاجر حق فسخ نخواهد داشت. بنابراین هر زمانی که عیب باعث اخلال و یا ضرر به استفاده از ملک نشود، مستاجر حق خیار فسخ قرارداد اجاره را نخواهد داشت.

این نکته برای زمانی بود که عین مستاجره در زمان عقد معیوب باشد.

معیوب شدن عین مستاجره بعد از عقد و قبل از قبض آن

طبق قانون مدنی عیبی که بعد از عقد و قبل از تحویل گرفتن عین مستاجره ایجاد می‌گردد، به مستاجر حق بر هم زدن معامله را می‌دهد. در اینجا مستاجر آزادی انتخاب دارد که اجاره را فسخ کند و یا این که به همان نحو قبول نماید.

معیوب شدن عین مستاجره در مدت اجاره

اگر عیب در طول مدت اجاره ایجاد گردد مستاجر می‌تواند قرارداد را به نسبت مدت باقی مانده فسخ نماید.

بنابراین عقد اجاره در این صورت به اعتبار مدت به دو بخش تقسیم می‌شود که نسبت به مدت قبل از به وجود آمدن عیب صحیح و نسبت به مدت بعد از آن قابل فسخ می‌باشد. برای این که منافع قبل از پیدایش عیب سالم بوده و به وسیله مستاجر هم استفاده شده است پس صحیح می‌باشد و برای مدت بعد آن هم مستاجر می‌تواند برای جبران ضرری که به او وارد شده، عقد را فسخ نماید.

تخلف از شرایط و تلف مورد اجاره

در ماده 496 قانون مدنی آمده است که عقد اجاره به علت از بین رفتن عین مستاجره از تاریخ معدوم شدن باطل می‌گردد و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر گشته حق فسخ از تاریخ تخلف ایجاد می‌شود.

مواردی که موجر می‌تواند حکم فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند

در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 آمده است که در موارد زیر موجر می‌تواند صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه ملک را از دادگاه تقاضا نماید. دادگاه ضمن صدور حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را نیز می‌دهد و این حکم علیه مستاجر و یا هر متصرفی اجرایی می‌شود و محل تخلیه می‌گردد.

1. محل به منظور کسب پیشه و تجارت اجاره داده شده اما مستاجر آن را به دیگری اجاره دهد.

2. در خصوص املاکی که به منظور کسب پیشه و تجارت خاصی اجاره داده می‌شوند اگر فرد شغل خود را عوض کند و به انجام شغل دیگری در آن ملک بپردازد.

3. تعدی یا تفریط مستاجر در مال‌الاجاره.

4. مستاجر مال‌الاجاره یا اجرت اجاره را نپردازد و ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را پرداخت ننماید.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص فسخ اجاره، به کانال تلگرام حقوقی وکیل دات کام مراجعه نمایید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی وکیل دات کام نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی وکیل دات کام به سوالات شما عزیزان پیرامون فسخ اجاره پاسخ دهند .